L’habitat participatif

L’habitat participatif repose sur une démarche citoyenne : il permet à des groupes de personnes de construire leur logement et de partager un mode de vie écologique et communautaire, à moindre coût. Il est encadré par la loi Alur.

Le cadre juridique de l’habitat participatif

C’est la loi Alur du 24 mars 2014 qui a créé un statut juridique pour l’habitat participatif.

Avec la loi Alur, les personnes participantes à un projet d’habitat participatif sont ont la qualité d’associé et acquièrent donc au préalable des parts sociales de ces sociétés. Elles participent activement à la conception et aux décisions relatives à la construction ou à l’acquisition de l’immeuble puis, le cas échéant, à la gestion des immeubles.

Ces sociétés d’habitat participatif peuvent désormais aussi prendre la forme d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’attribution et d’autopromotion, nouvelles formes juridiques non obligatoires pour ce type de projets.

Des mesures communes aux types de société ont été prévues par la loi Alur, et notamment :

  • la possibilité d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social ;
  • la limitation de la responsabilité des associés à leur apport dans le capital ;
  • la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’attribution et d’autopromotion ;
  • l’obligation pour les locataires non associés de signer une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble, notamment les règles d’utilisation des lieux de vie collective qui sera annexée à leur contrat de bail ;
  • l’obligation pour ces sociétés de justifier d’une garantie permettant d’assurer l’achèvement de l’immeuble construit.

Les sociétés coopératives d’habitants

Les sociétés coopératives d’habitantspeuvent prendre la forme civile ou la forme commerciale et sont régies par les dispositions non contraires de la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération.

Elles ont pour objet de fournir à leurs associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Pour cela elles peuvent construire ou acquérir un immeuble ; elles assurent ensuite la gestion et l’entretien de l’immeuble. Un dispositif anti-spéculatif est prévu (prix de cession des parts sociales limité à leur montant nominal majoré sur l’IRL) et les sorties de la société sont encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société. Ces sociétés sont autorisées à proposer des services aux tiers, le volume de ces activités étant toutefois encadré. Les associés coopérateurs doivent s’acquitter d’une redevance, afin notamment de rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble.

Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d’habitants et chaque associé coopérateur avant l’entrée en jouissance de ce dernier. A noter que des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti. Ces parts concourent à la formation du capital social.

Les sociétés d’attribution et d’autopromotion

Les sociétés d’attribution et d’autopromotion peuvent prendre la forme civile ou la forme commerciale. Elles ont pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété de logements. Elles peuvent pour cela construire un immeuble. Contrairement aux coopératives d’habitants, ces sociétés peuvent donc donner lieu à des copropriétés lorsque les statuts prévoient une attribution en propriété, dès lors que l’un des associés se retire ou bien que la société est dissoute. Si les statuts prévoient une attribution en jouissance, la société aura vocation à perdurer dans le temps. Les sorties de la société sont également encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société.

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